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界面新闻记者(xīnwénjìzhě) | 王妤涵

在全球化浪潮的推动下(xià)，中国物业(wùyè)服务行业正经历一场前所未有的转型与加速，曾被视为地产行业附属的物业企业，正在开启全新的“大航海(hánghǎi)时代”。

近日，埃及住房部下属埃及新城市社区管理(guǎnlǐ)局与中埃合资企业地平线运营(yùnyíng)管理（埃及）股份有限公司(yǒuxiàngōngsī)签署新行政首都中央商务区城市运营执行协议。

而中(zhōng)海物业作为地平线运营管理公司的股份持有者(chíyǒuzhě)，将承接此次合约中的物业管理服务。

值得关注的是，中海(zhōnghǎi)物业之外，自2024年以来，已有宝石花物业、侨银股份等多家物业企业将目光投向海外市场，开启了(le)出海征程。

“总体来说，出海能够为物企打开了一个全新(xīn)的市场，扩大市场规模和寻求新增长点，获取更高的利润，并实现品牌国际化与提升”，中指研究院物业(wùyè)事业部研究副总监彭雨在接受界面新闻采访(cǎifǎng)时表示。

从时间轴来看，物企(wùqǐ)出海早有先行者探路。

早在2014年(nián)，彩生活就收购了新加坡物业公司Steadlink Asset布局海外市场，试图通过资本手段快速切入成熟市场。此后，虽然(suīrán)过程中有波折，但物业企业(qǐyè)出海的步伐从未停止。

2019年，绿城服务(fúwù)斥资约5026.77万澳元(wànàoyuán)收购澳洲早教机构(jīgòu)MAG的56%股权，有意将服务边界拓展至社区增值服务；2022年10月，特发服务在安哥拉罗安达设立子公司，坚定地跟随华为等(děng)大客户步伐。

2024年以来，更多(duō)的物业(wùyè)企业加入到出海行列，路径也更加多元。

去年3月份，宋都(sòngdōu)服务宣布以3000万澳元收购澳大利亚黄金矿企Black Cat股权； 11月，侨银股份(gǔfèn)与阿联酋中国创新中心签署(qiānshǔ)战略合作协议，探索城市公共服务(gōnggòngfúwù)合作新模式； 12月，宝石花物业成功中标拉丁美洲五国境外物业服务项目，服务范围覆盖房屋维护、设备运行、保洁绿化(lǜhuà)等全方位内容。

然而海外征途(zhēngtú)也并非坦途。

宋都服务的(de)收购(shōugòu)交易最终被单方面(dānfāngmiàn)终止；而绿城服务则在2024年11月宣布出售MAG部分股权，交易金额约3120万澳元，相比于当初的收购价，这笔投资账面亏损明显。

这一进一退之间，折射出物业企业海外经营所面临的复杂挑战(tiǎozhàn)。

与国内相比，海外市场的政策条款、市场需求、竞争环境、生活习俗等方面均有(yǒu)可能存在差异，双方未必能达成同样地服务理念和(hé)方式，直接进行海外业务拓展(tuòzhǎn)可能会为物业企业带来风险。

再者，物业行业作为劳动密集型行业，同时也是微利行业，人力成本(chéngběn)是无疑(wúyí)是物企成本消耗中占比最大(zuìdà)的，选择(xuǎnzé)出海也势必会带来一系列的就业问题。如何在控制成本与保证服务质量之间找到平衡点，也成了每个出海物企的核心课题。

“本地化用工，成本无疑会更(gèng)低一些”，中(zhōng)物智库高级研究员宋子谦在采访中对界面新闻表示。

“也正因如此，目前国内物业企业(qǐyè)出海，最(zuì)直接的还是(háishì)带动当地物业服务业的发展，对当地的就业会有一定提升。国内物业企业输出的人才，主要还是以管理人员和技术人员为主。”

不过，这也意味着会面临着一些风险和挑战，主要是本地(běndì)化用工(yònggōng)面临的员工素质问题，以及可能引发的意想不到的文化冲突。所以，如何构建一套融合国内管理精髓与本地文化特色的培训和管理体系(guǎnlǐtǐxì)，是本地化成功(chénggōng)的关键。

“当下能够选择出海战略的(de)(de)物企，普遍为国内市场经营状况良好的物企，这些企业的出海战略并非是对国内与国外市场的取舍，而是对自身业务的进一步(jìnyíbù)补充，为企业打开全新的市场”，彭雨指出。

据悉，此次中海(zhōnghǎi)物业承接的项目涵盖10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店(jiǔdiàn)及385.8米的“非洲第一高楼”标志塔。

据中海物业方面介绍，未来会将(jiāng)国内的智慧物管经验与海外市场需求进行深度(shēndù)融合，打造海外服务标杆(biāogān)，为国家高质量共建“一带一路”贡献力量。

从中海物业自身发展来看，这一海外突破背后(bèihòu)，是其近年来(jìnniánlái)的深度战略调整。

财报(cáibào)数据显示，2024年，中海物业(wùyè)实现营业收入140.24亿元(yìyuán)(yìyuán)，同比增加7.5%；毛利23.26亿元，同比增加12.4%；公司普通股权持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积同比增加7.4%至4.31亿平方米。

具体来看，4.31亿平方米(yìpíngfāngmǐ)的(de)在管面积(miànjī)中，有1.02亿平方米（约23.7%）来自公共及其他物业项目(xiàngmù)，较2023年增加了210万平方米。同时，在报告期内的新增订单中有3200万平方米为公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。

这一数据也指向中海物业正在(zhèngzài)发力城市服务，逐步完成从传统住宅(zhùzhái)物业向多元业态拓展的战略转型。

“从特点来看(láikàn)，目前国内物业企业主要采取‘跟随(gēnsuí)’策略”，彭雨对界面新闻指出。而依照“跟随”对象的不同，总体来看可以(kěyǐ)分为两大类：

第一类是为负责(fùzé)基建等业务的关联方提供(tígōng)服务，比如此次中海物业服务的埃及中央商务区运营项目，该项目不仅是埃及国家复兴计划的重要工程(gōngchéng)，还是中埃共建“一带一路”的重点工程。

这种(zhèzhǒng)模式的优势(yōushì)在于，项目的体量通常较大，且确定性高、客户信任度高（基于国内长期合作），能快速形成规模效应，有效(yǒuxiào)降低初期开拓风险。

第二类则是作为(zuòwéi)跨国企业的优质供应商，跟随大客户(kèhù)的全球化业务布局，承接客户的非核心业务外包(bāo)服务，比如特发服务针对华为在全球的自建基地提供的综合设施管理（IFM）服务。

这类业务则(zé)通常要求物企具备极强(jíqiáng)的标准化输出、跨文化沟通协调、本地资源整合等多项能力，是检验物企真正国际化(guójìhuà)服务水准的试金石。

究其原因，对身处海外的中资企业而言(éryán)，国内(guónèi)的物业企业作为长期合作的对象更加值得信任，因此当前国内物企出海的本质，仍是其他中资企业海外布局的延伸(yánshēn)。

这种(zhèzhǒng)“抱团出海”的模式，在当前阶段具有(jùyǒu)显著的现实合理性和可操作性。

行业(hángyè)变局下的生存之道

当中国物业(wùyè)企业集体将目光投向海外，背后是深刻的行业变局与发展逻辑(luójí)。

近年来，国内物管行业由“高速增长”转为“高质发展”，物业上市公司的(de)管理(guǎnlǐ)规模增速也在持续放缓。

中指研究院统计数据显示(xiǎnshì)，2024年，物管行业管理(guǎnlǐ)面积均值1.29亿平方米，同比(tóngbǐ)增长5.92%增速首次跌至个位数；合约面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自(láizì)第三方的占比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点，增速持续放缓(fànghuǎn)。

从(cóng)资本表现来看，2024年全年，物业板块(bǎnkuài)总市值跌幅为2.67%。进入2025年以后，总市值稳步小幅增长，整体(zhěngtǐ)呈现温和复苏态势(tàishì)。截至今年4月30日，板块总市值达到2789.77亿元；PE均值约为21.25倍。

与此同时，住宅物业费提价困难重重，公建物业市场则面临政府采购(cǎigòu)预算收紧、付款周期延长等(děng)压力，让行业整体的利润率承压。

“未来，国内市场仍将(jiāng)处于高度竞争的状态，行业未来的发展趋势包括提升服务质量、开展多元业态(yètài)、创新服务内容、推动数字化转型、优化人才结构等方面”，彭雨(péngyǔ)指出。

而出海，无疑为头部物企实践(shíjiàn)这些转型方向提供了更广阔的试验场(shìyànchǎng)和潜在的高价值客户。

另外，值得注意的(de)是，政策的东风正在为物企出海创造新机遇。

2025年《提振消费专项行动方案》等政策明确提出“推动物业服务(fúwù)等服务消费条目纳入(nàrù)鼓励外商投资产业目录(mùlù)”。这将形成双向开放格局：不但国内(guónèi)企业有机会(jīhuì)出海参与海外项目，以“五大行”为代表的外资未来也有望进一步在国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新。

因此，在外资企业“走进(zǒujìn)来”的同时，国内企业也可以将更多目光投向海外市场，瞄准(miáozhǔn)海外市场的相关机会。

这也意味着，头部物企有望将(jiāng)海外市场视为战略布局的选项之一。

一方面，行业竞争压力持续增加(zēngjiā)，国内市场的(de)(de)竞争已达白热化，物业企业开拓全新市场、全新业务的期望也将与日俱增，具备出海的意愿.

另一方面，伴随着物业企业服务能力的(de)持续提升，物业企业也逐渐有能力承接(chéngjiē)海外那些更高标准与要求的项目。

长期来看，彭雨认为(rènwéi)，未来伴随着国家建设“一带一路(yīlù)”倡议的(de)进一步发展与推广，将会有(yǒu)更多中资企业参与到海外的基建、园区、贸易、金融、文化交流等项目之中，跟随它们出海的物业企业数量同样有望进一步增加。

在此基础上，随着物企海外业务(yèwù)探索的(de)进一步成熟，以及海外市场对国内物企接受程度的提升，物业企业后续有望作为(wèi)“一带一路”的直接参与者，为所在区域直接提供(tígōng)服务，从而进一步拓展物业行业的市场空间，提升物业企业的国际形象。